La rénovation des bâtiments au cœur de la transition écologique

 

La Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC – lire en note 1) est la feuille de route de la France pour lutter contre le changement climatique. Elle donne des orientations pour mettre en œuvre, dans tous les secteurs d’activité, la transition vers une économie bas-carbone, circulaire et durable.

Pour le secteur du bâtiment, elle définit une trajectoire de réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES) jusqu’à 2050 et fixe des objectifs à court et moyen termes avec deux ambitions : atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050 et réduire l’empreinte carbone de la consommation des Français.

Les décideurs publics, à l’échelle nationale comme territoriale, doivent la prendre en compte.

Les organisations et les entreprises aussi, sans oublier les citoyens.

 

La rénovation des bâtiments est un terme générique qui recouvre plusieurs actions des propriétaires de parcs immobiliers, afin de réduire leur consommation d’énergie et leurs émissions de GES, telles que :

  • La réalisation de diagnostics énergétiques et les bilans carbone, qui permettent d’identifier les sources de déperditions et les pistes d’amélioration ;
  • La mise en place de contrats de performance énergétique (CPE), qui garantissent une baisse de la consommation d’énergie sur une durée déterminée, en contrepartie d’un investissement initial ;
  • Le recours aux énergies renouvelables (ENR), comme le solaire thermique ou photovoltaïque, l’éolien, la biomasse ou la géothermie, pour produire de la chaleur ou de l’électricité ;
  • L’optimisation des systèmes d’éclairage et de chauffage, de ventilation et de climatisation, par exemple en installant des LED ou des systèmes d’automation (immotique et domotique) ;
  • Les travaux d’amélioration de l’isolation thermique des bâtiments, par exemple en renforçant celle des façades, celle des toitures ou en remplaçant les fenêtres ;
  • La sensibilisation des usagers à tous les éco-gestes ;

L’État, autant décideur qu’acteur en matière immobilière

L’État français joue un rôle très important dans le secteur immobilier, à la fois comme décideur et comme acteur.

En tant que décideur, l’État élabore et met en œuvre des politiques publiques visant à réguler le marché immobilier, à favoriser l’accès au logement, à soutenir les secteurs de la construction et de la rénovation, ou encore à orienter la politique de développement durable de la nation.

En tant qu’acteur, l’État possède et gère un important patrimoine immobilier public, qu’il utilise pour ses besoins propres ou qu’il met à disposition d’autres organismes publics ou privés. A ce titre, l’État a pris la décision de se doter d’une direction de l’immobilier (DIE – lire en note 2), rattachée à la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). La DIE a pour missions la définition et la mise en œuvre de la politique immobilière de l’État et de ses opérateurs, la gouvernance de ladite politique, l’élaboration de la législation et de la réglementation domaniales ainsi que la mise en œuvre des missions de gestion et d’évaluation domaniales.

La valeur du patrimoine immobilier de L’État est estimée à environ 70 milliards d’€uros (lire en note 3).

Il comprend plus de 100.000 bâtiments, dont des ministères, des préfectures, des universités, des écoles, des casernes, des musées et des monuments historiques, ainsi que des logements et des locaux diplomatiques à l’étranger.

 

La politique de l’État en matière de rénovation de son patrimoine immobilier repose sur plusieurs dispositifs, tels que le plan de relance pour la Culture, le fonds national pour la rénovation urbaine ou encore le programme ‘’Action cœur de ville’’. Ces mesures visent à soutenir les projets de restauration, de réhabilitation ou de transformation des biens immobiliers appartenant à l’État ou à ses établissements publics, en mobilisant des financements publics et parfois privés. L’objectif est de garantir la qualité architecturale, la sécurité, l’accessibilité et la performance énergétique et environnementale de ces bâtiments, tout en favorisant leur attractivité touristique et leur rayonnement culturel.

 

Parmi les outils très utiles dont l’État dispose, France Relance est un dispositif de relance économique lancé par le gouvernement français en septembre 2020, dans le contexte de la crise sanitaire liée à la Covid 19. Parmi les mesures annoncées, figure le soutien à la rénovation énergétique des bâtiments publics en vue d’obtenir des résultats en matière de décarbonation, mais aussi de reconquête industrielle, de renforcement des compétences et des qualifications sur l’ensemble du territoire. Ce plan exceptionnel (lire en note 4) de 100 milliards d’euros est déployé par le Gouvernement autour de trois volets : la transition écologique, la compétitivité économique et la cohésion nationale. Ce fond est abondé par l’Union Européenne à hauteur de 40 Md€.

Les collectivités territoriales, le plus important propriétaire immobilier public

Les collectivités territoriales (régions, départements, métropoles, agglomérations et communes) disposent d’un patrimoine immobilier considérable, qui représente une part importante de leur budget et de leur action publique. Ce patrimoine comprend des bâtiments administratifs, des équipements publics, des logements sociaux, des espaces naturels, etc. Comme pour l’État, la gestion de celui-ci est un enjeu stratégique pour les collectivités, qui doivent optimiser son utilisation, son entretien et sa valorisation en mettant en œuvre une méthodologie éprouvée. Pour cela, elles doivent disposer d’un Schéma Directeur Immobilier (SDI) qui doit formaliser et décliner opérationnellement une vision à moyen terme (10 ans) et à long terme (20-25 ans) de l’évolution dudit patrimoine.

 

Ce SDI devra traiter de manière intégrée l’ensemble des problématiques de l’immobilier portant sur la connaissance du patrimoine, ses usages, la technique, la performance énergétique et environnementale, la mise aux normes, la rationalisation et l’optimisation des coûts d’occupation, la valorisation des biens concernés ainsi que les volets financier et juridique.

Comme indiqué ci-dessus, parmi les axes prioritaires de France Relance figure la transition écologique qui passe notamment par la rénovation énergétique des bâtiments publics et privés. Les collectivités territoriales, qui possèdent et gèrent le plus important patrimoine immobilier des acteurs publics (lire en note 5), sont donc directement concernées par ce dispositif. Elles peuvent bénéficier de plusieurs mesures d’aide financière et d’accompagnement technique pour réaliser des travaux de rénovation de leurs bâtiments.

Par ailleurs, le Plan de rénovation énergétique doit permettre de financer aussi des projets de rénovation énergétique de bâtiments publics ainsi que de réduire la consommation d’énergie liée à ces bâtiments à hauteur de 14 Md€. C’est le montant du soutien public en investissements et en primes alloués à ce plan sur le quinquennat en cours, complété par plus de 5 Md€ de certificats d’économie d’énergie (CEE), et directement utilisable pour la rénovation énergétique (lire en note 6).

 

Les collectivités territoriales ont pu disposer de 3 milliards d’euros via le Grand Plan d’investissement 2018-2022, dont 2,5 milliards d’euros de prêts et d’avances de la Caisse des dépôts, pour la rénovation de leurs parcs, (écoles, crèches, hôpitaux…) et 500 millions d’euros via la dotation de soutien à l’investissement local (DSIL).

 

Elles ont aussi mis en place le programme ACTEE pour Action des Collectivités Territoriales pour l’Efficacité Énergétique (lire en note 7) qui met à leur disposition des outils d’aide à la décision pour accompagner les projets de rénovation de leurs bâtiments.

On attend toujours le plan 2023-2027 mais lors du 18ème congrès des Régions qui s’est déroulé à Vichy à l’automne dernier, la Première ministre Élisabeth BORNE a annoncé la création d’un fonds d’accélération de la transition écologique des territoires, qui viendra soutenir les actions des collectivités.

Ce fonds vert, doté de 1,5 milliard d’euros dès 2023, suivra les orientations fixées au niveau national mais sera intégralement territorialisé. Cela permettra aux préfets de région de construire avec elles une programmation adaptée aux spécificités de chacune et coordonnée avec leurs propres actions en matière de transition écologique.

 

Parmi les dispositifs innovants accessibles aux collectivités territoriales, il est intéressant de citer le montage ‘’intracting’’ proposé par la Banque des Territoires qui, grâce à un temps de retour rapide (inférieur à 13 ans) finance certains travaux de rénovation de leur bâtiments (lire en note 8).

Les organisations et les entreprises sont aussi concernées

Parmi les organisations essentielles, on peut citer les bailleurs sociaux à qui 3 Mds d’€uros de prêts bonifiés seront accordés pour la rénovation de 500.000 logements sur les 5 ans qui viennent. Selon les données de l’INSEE, le parc des logements gérés par des organismes du logement social en France compte environ 5,1 millions de logements, soit environ 17 % du parc total des logements en France. On notera que, pour autant le rythme annuel indiqué ci-dessus soit effectivement tenu, il devrait falloir une dizaine d’années pour assurer la disparition des passoires énergétiques du parc social.

Parmi les autres organisations qui œuvrent pour la transition énergétique, il serait dommageable d’oublier le secteur de la santé. Selon les données du ministère de la Santé, le parc immobilier des établissements de santé, tant publics que privés, représente environ 80 millions de m².

Ceux-ci échangent leurs retours d’expérience au sein de multiples associations, clubs et think-tanks. Parmi eux, on peut citer : l’Association des directeurs d’hôpital (ADH), le Club immobilier santé (CIS) et le Think tank santé (TTS) qui chacun, traite des problématiques immobilières spécifiques à ce secteur, du développement durable en pratiques hospitalières et de la mise en œuvre d’actions concrètes visant à réduire les émissions de GES, à optimiser l’utilisation des ressources énergétiques et à renforcer la responsabilité sociétale et environnementale (RSE) des établissements de santé.

 

D’un autre côté, la rénovation énergétique du parc immobilier des entreprises est aussi un enjeu majeur pour la transition écologique et leur compétitivité économique. En effet, les bâtiments tertiaires représentent environ 40% de la consommation d’énergie finale et 25% des émissions de GES de notre pays. Or, la moitié de ces bâtiments ont été construits avant 1975, date de la première réglementation thermique, et sont donc peu performants sur le plan énergétique.

Pour réduire l’empreinte environnementale et les coûts énergétiques des entreprises, il est nécessaire de les accompagner dans la mise en œuvre de travaux de rénovation énergétique, qui peuvent également améliorer le confort et la qualité de vie des occupants. Plusieurs dispositifs existent pour soutenir financièrement et techniquement les entreprises dans cette démarche, tels que les aides de l’État pour la transition énergétique (lire en note 9), les certificats d’économies d’énergie (CEE), ou encore le programme ‘’French Business Climate Pledge’’ du MEDEF (lire en note 10).

France Rénov : le service public de la rénovation de l’habitat pour les particuliers

Sachant que, selon l’Observatoire National de la Précarité Energétique (ONPE – lire en note 11), un peu plus d’un ménage sur cinq est touché par la précarité énergétique et que, selon l’Insee, le parc des logements en France comptait 36,6 millions d’unités au 1er janvier 2020, pour une surface totale estimée à 3,3 milliards de m², on notera que là se situe le plus grand pari de notre pays vers la SNBC.

Dans cet objectif, France Rénov est un dispositif d’aide à la rénovation énergétique des logements, qui remplace le dispositif ‘’Habiter Mieux Agilité’’ de l’ANAH. Il permet aux ménages modestes et très modestes de bénéficier d’une subvention pouvant aller jusqu’à 90% du montant des travaux éligibles.

France Rénov, le service public de la rénovation de l’habitat (lire en note 12), est le point d’entrée unique pour tous les parcours de travaux des particuliers. Il donne aux Français un égal accès à l’information, les oriente tout au long de leur projet de rénovation, et assure également une mission d’accompagnement spécifique auprès des ménages aux revenus les plus modestes. Ce réseau est organisé territorialement, avec le concours des collectivités locales, et notamment des régions, et s’articule de façon complémentaire avec les programmes locaux d’amélioration de l’habitat conduits par les collectivités territoriales.

Les informations et conseils délivrés par France Rénov’ sont neutres, gratuits et personnalisés, afin de sécuriser le parcours de rénovation, faciliter la mobilisation des aides financières et mieux orienter les ménages vers les professionnels.

Ayant souvent un accès limité à ‘’MaPrimRénov’’ (lire en note 12) du fait de leurs ressources (lire en note 13), les classes moyennes françaises sont pourtant elles aussi confrontées à de nombreux défis pour rénover leurs biens immobiliers, notamment le coût élevé des travaux, la complexité des démarches administratives et la rareté des entreprises et artisans qualifiés.

 

Pour faire face à ces difficultés, elles ont recours à différentes stratégies, telles que :

– bénéficier de certaines aides financières de l’État, des collectivités locales ou des organismes spécialisés, comme le crédit d’impôt pour la transition énergétique, certains volets de ‘’MaPrimeRénov’’, l’éco-prêt à taux zéro ou les subventions de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) ;

– faire appel à des professionnels du conseil et de l’accompagnement, comme les architectes, les maîtres d’œuvre, les bureaux d’études ou les conseillers en rénovation énergétique, qui peuvent les aider à définir leur projet, à choisir les solutions techniques adaptées, à monter leur dossier financier et à optimiser le rapport qualité-prix des travaux ;

– faire réaliser les travaux par des professionnels reconnus garants de l’environnement (RGE) ;

– réaliser une partie des travaux eux-mêmes.

 

 

 

 

Note 1 : SNBC

Note 2 : DIE

Note 3 : Conseil Immobilier de l’Etat

Note 4 : France Relance

Note 5 : Selon le rapport du Conseil économique, social et environnemental (CESE) publié en 2019, le patrimoine immobilier des collectivités territoriales représente environ 70% du patrimoine immobilier public, soit 280 millions de m² sur 400 pour une consommation moyenne de 250 kWh/m² par an, et ayant une valeur globale d’environ 1.900 milliards d’€uros.

Note 6 : Plan de rénovation énergétique des bâtiments

Note 7 : ACTEE

Note 8 : Banque des Territoires / intracting

Note 9 : www.economie.gouv.fr

Note 10 : French Business Climate Pledge

Note 11 : ONPE

Note 12 : France Renov et MaPrimeRénov

Note 13 : Cette situation pose un problème d’équité et de cohérence, car ces ménages sont souvent propriétaires de biens que leurs revenus peinent à entretenir, notamment dans les zones rurales ou périurbaines.

 

Pour en savoir plus > Guide complet de la rénovation énergétique