Le financement de projets de construction est une activité à haut risque. Les risques majeurs liés au calendrier et au budget ne sont que trop courants – et cela peut être un champ de mines coûteux pour les promoteurs, ce qui crée à son tour des risques pour les prêteurs.
Ajoutez à cela les problèmes causés par la pandémie de Covid, les perturbations de la chaîne d’approvisionnement et les pénuries croissantes de personnel ne sont que la face visible de l’iceberg.
Il est donc nécessaire de mettre en oeuvre des Due Diligences, car la rigueur financière, juridique et commerciale sont nécessaires pour s’assurer que les prêteurs connaissent parfaitement tous les risques liés à un projet, et pour le sécuriser.
Suivi de la phase de construction
Une fois la décision de financement du projet prise, le prêteur se concentrera sur la phase de construction, qui comprend le suivi de l’avancement par ses conseils techniques. L’un des principaux objectifs du suivi des prêts à la construction est d’identifier les problèmes potentiels à un stade précoce, afin qu’ils puissent être résolus, avant qu’ils ne deviennent graves.
Le conseil technique aide à atténuer les risques inhérents, tels qu’un libellé de contrat médiocre, des aléas insuffisants, des estimations de coûts approximatives, des délais irréalistes, ou encore une assurance et des garanties inadéquates.
Il surveille également les risques pendant la phase de construction, tels que les problèmes de qualité, les problèmes de planning, le sur-financement, et la gestion du financement des travaux inachevés, etc.
Le conseil technique examinera également les paiements en temps opportun par les entreprises et leurs sous-traitants, afin d’éviter des différends contractuels.
En effet, il est extrêmement peu probable que le prêteur continue de financer des projets où le privilège du mécanicien dépasse sa propre sûreté.
Identification précoce des risques
Être dans la construction, comme dans de nombreuses autres industries, consiste à maîtriser les revenus et les bénéfices qui découlent du projet. Ils sont les raisons pour lesquelles les principales parties prenantes, telles que les promoteurs, les entrepreneurs généraux ou encore les sous-traitants sont impliquées dans un projet de construction.
Par le passé, les missions de conseils techniques étaient assurés par des architectes et des ingénieurs, qui étaient souvent considérés comme des tiers, mais cette mission est désormais dévolue à des spécialistes en coûts notamment.
Il ne s’agit pas seulement de choisir un intervenant disposant de références dans le domaine du projet (bureaux, hôtels…). Il s’agit d’abord et avant tout de choisir un spécialiste du conseil technique, qui comprend, et peut expliquer les risques du projet aux prêteurs.
En effet, il est essentiel de pouvoir identifier rapidement les risques et les signes avant-coureurs. Cela ne peut être réalisé que grâce à un rôle de surveillance solide, y compris des visites de sites, une analyse des communications (telles que des examens du planning, et du budget), des examens des demandes de paiement et l’apprentissage par l’expérience seule de ce qui déclenche des signaux d’alarme à partir de séquences d’événements inhabituelles.
La due diligence est essentielle
Un conseil technique qualifié commence par une série de tâches de due diligence très rigoureuses lors de la préparation du contrat de prêt.
Lors de la préparation de notre rapport, nous utilisons notre expertise pour analyser et commenter le projet, notamment : l’équipe de projet du promoteur, les consultants, les entrepreneurs généraux et les principaux sous-traitants, les budgets et les estimations (y compris les coûts imprévus et l’entrepreneur de développement et entrepreneur général), la forme du contrat de construction, l’assurance applicable au projet, le calendrier de construction proposé, l’état du permis d’aménagement et les incitations commerciales que tous les entrepreneurs ont reçues.
Toutes ces informations sont ensuite traduites dans une section sur les risques du projet, où le conseil technique identifiera les risques liés au calendrier, au budget, à l’équipe de construction, aux considérations environnementales, aux permis et à tout autre risque général pouvant constituer une menace pour le projet.
Surveillance du cycle de vie du projet
Une fois que l’équipe du prêteur est convaincue que toutes les vérifications préalables ont été effectuées et que l’accord de prêt a été exécuté, le rôle du conseil technique s’étend de la phase de pré-construction (conception et approvisionnement) à la phase de construction et à la clôture, généralement au moment où le prêt est entièrement remboursé.
Avant la construction, des contrôles de constructibilité sont effectués une fois chaque phase de conception terminée.
Les budgets et les estimations sont examinés et toute augmentation ou dépassement important est signalé aux prêteurs en publiant un rapport de due diligence mis à jour.
Dans de nombreux cas, les accords de prêt sont exécutés au milieu, ou vers la fin de la phase de conception, de sorte que la majeure partie de l’analyse de pré-construction est déterminée pendant la phase du rapport de conception.
La phase de construction du conseil technique est tout aussi importante pour les prêteurs, car les budgets et les calendriers sont testés par rapport à l’avancement réel au fur et à mesure que le projet progresse dans le cycle d’acquisition d’une transaction particulière. Le rôle du conseil technique en la phase construction est défini par deux activités intégrées :
- Inspection du conseil technique: il s’agit d’un examen des coûts de l’application de paiement mensuel pour vérifier que tous les coûts sont conformes aux exigences de tirage et que l’avancement des travaux est terminé, qu’ils sont conformes aux demandes de tirage, aux révisions d’ordre de modification et aux demandes qui ont été satisfaites , ainsi que les délais de paiement. La technologie joue désormais un rôle plus important que jamais lors des inspections, le conseil technique peut désormais inclure des drones et des logiciels portables sur tablette.
- Rapport du conseil technique : il s’agit de la soumission d’un rapport mensuel après la fin de l’inspection du conseil technique d’un mois donné. Le rapport comprend, mais sans s’y limiter, les vérifications des coûts, les révisions de calendrier, l’analyse des risques pour tout problème critique, les révisions d’urgence, la révision des ordres de modification et les pièces jointes des documents du développeur et de l’entrepreneur.
Choisir le bon conseil technique
En conclusion, les prêteurs doivent choisir le bon partenaire conseil technique avec la bonne expertise, telle que la connaissance de toutes les entreprises et entrepreneurs nationaux de construction et d’ingénierie, la compréhension des contrats, les emplois de main-d’œuvre, les sous-marchés et le commerce.
L’expérience de l’industrie est également importante, par exemple un aéroport a des exigences, des spécifications et des risques de projet différents de ceux d’un bureau, ou d’un immeuble résidentiel. Les partenaires conseils techniques doivent avoir fait leurs preuves dans la réalisation de projets par règlement de prêt.
La couverture nationale est un avantage pour que les efforts de conseillers techniques puissent être centralisés. Cela permet de gagner du temps en interrogeant de nouveaux partenaires dans de nouveaux endroits pour chaque projet.